Thi công nội thất đi theo nguyên tắc "bẩn trước, sạch sau; ngầm trước, nổi sau": phá dỡ, đi dây điện nước ngầm, làm trần, sơn lót, lát sàn, rồi mới lắp tủ, sơn hoàn thiện, đèn và thiết bị; trong khi đó tủ được sản xuất ở xưởng song song, sau một lần đo lại hiện trường. Phần lớn chậm trễ và phát sinh đến từ việc đảo thứ tự này hoặc đổi ý khi một hạng mục đã làm xong.
Bài này trình bày trình tự điển hình cho một căn hộ, các khoảng chờ không nén được, những mốc gia chủ nên có mặt, và cách nhận diện, ghi nhận, kiểm soát phát sinh. Thời gian cụ thể khác nhau theo quy mô và đơn vị; các con số trong bài đều là ví dụ giả định.
Trình tự điển hình cho một căn hộ
Trình tự dưới đây áp dụng cho căn hộ có làm trần, điện chiếu sáng và tủ đóng. Nhà không làm trần hay không thay sàn thì bỏ qua bước tương ứng, nhưng thứ tự các bước còn lại vẫn giữ:
- Khảo sát, chốt bản vẽ, duyệt mẫu vật liệu. Không khởi công khi bản vẽ điện và trần chưa chốt.
- Đăng ký thi công với ban quản lý (chung cư), che chắn bảo vệ cửa, thiết bị có sẵn.
- Phá dỡ phần cũ nếu có, dọn phế thải.
- Đi dây điện, ống nước, ống điều hoà ngầm theo bản vẽ; chụp ảnh toàn bộ trước khi che lại.
- Làm khung trần, vách, chừa lỗ đèn, cửa gió, cửa thăm.
- Bả, sơn lót tường và trần.
- Lát sàn hoặc lắp sàn gỗ, ốp lát khu ướt.
- Đo lại hiện trường sau khi trần, sàn, tường đã định hình; chốt kích thước sản xuất tủ.
- Sản xuất tủ tại xưởng, trong lúc đó công trình làm các việc còn lại.
- Lắp tủ, đồ đóng, mặt đá, thiết bị bếp.
- Sơn hoàn thiện lớp cuối, lắp đèn, công tắc, ổ cắm, thiết bị vệ sinh.
- Vệ sinh, nghiệm thu, đưa đồ rời vào.
Bước 8 là bước gia chủ hay muốn bỏ để nhanh, nhưng chính nó quyết định tủ có vừa khít hay không. Sàn gỗ dày thêm vài milimét, trần hạ thêm vài centimét so với bản vẽ là đủ làm một tủ kịch trần không đứng vào được.
Những khoảng chờ không nén được
Lịch thi công trên giấy thường đẹp hơn thực tế vì bỏ qua những khoảng chờ vật lý. Lớp bả và sơn cần thời gian khô giữa các lớp; mùa nồm ẩm ở miền Bắc, thời gian này kéo dài rõ rệt và sơn quá vội dễ bị phồng, loang. Keo dán sàn, keo silicon, vữa ốp lát đều có thời gian đông kết theo hướng dẫn của nhà sản xuất. Sàn gỗ cần để vật liệu thích nghi với độ ẩm phòng trước khi lắp, theo khuyến cáo của từng loại.
Tủ sản xuất tại xưởng cũng có thời gian riêng, gồm cắt ván, dán cạnh, khoan, lắp thử, đóng gói. Thời gian này bắt đầu tính từ lúc chốt kích thước sau khi đo lại, không phải từ ngày ký hợp đồng. Nếu bước đo lại bị lùi vì trần chưa xong, toàn bộ lịch lùi theo.
Ngoài ra còn những khoảng chờ hành chính: ban quản lý duyệt hồ sơ thi công, giờ được dùng thang máy chở hàng, những ngày toà nhà không cho thi công gây ồn. Gia chủ nên hỏi nhà thầu lịch đã tính các khoảng chờ này chưa. Một lịch không có ngày chờ nào thường là lịch lạc quan, và trễ hẹn về sau dễ thành căng thẳng không cần thiết.
Những mốc gia chủ nên có mặt
Không cần có mặt mỗi ngày, nhưng có vài mốc mà sự có mặt của gia chủ tiết kiệm được rất nhiều tiền sửa sau này:
- Lúc định vị điện nước, trước khi đục tường: đứng tại từng vị trí ổ cắm, công tắc, đèn để kiểm lại bằng cảm giác thật.
- Trước khi đóng trần, trát tường: xem và chụp lại toàn bộ đường dây, ống ngầm. Bộ ảnh này dùng mãi về sau khi khoan treo đồ.
- Lúc đo lại hiện trường để sản xuất tủ: đối chiếu với mặt đứng, xác nhận các thay đổi nếu có.
- Lúc nhận mẫu thật nếu có thay đổi vật liệu so với mẫu đã duyệt.
- Lúc tủ về và lắp đặt: kiểm tra vật liệu đúng mẫu ngay khi còn trong bao bì.
- Lúc nghiệm thu: tự tay mở từng cánh, kéo từng ngăn, bật từng công tắc.
Nếu không thể có mặt, yêu cầu nhà thầu gửi ảnh và video ở đúng những mốc này, có thước đo trong khung hình. Việc này nên ghi luôn vào hợp đồng để thành nếp, không phải lần nào cũng nhắc.
Năm nguồn gốc của phát sinh và ai thường chịu
Phát sinh không phải lúc nào cũng do một bên làm sai. Phân biệt được nguồn gốc giúp hai bên bàn chuyện chi phí bình tĩnh hơn. Bảng dưới là thông lệ thường gặp, việc phân chia cụ thể theo hợp đồng của bạn:
| Nguồn gốc | Ví dụ | Thường do ai chịu |
|---|---|---|
| Gia chủ đổi ý | Đổi màu tủ sau khi đã cắt ván; thêm ổ cắm sau khi trát tường | Gia chủ |
| Hiện trạng ẩn | Phá trần cũ thấy dầm thấp hơn hồ sơ; tường cũ bong lớp vữa | Thường gia chủ, nếu không thể thấy trước khi khảo sát |
| Bản vẽ thiếu hoặc sai | Không có chi tiết khe hắt, thợ phải làm thêm | Bên chịu trách nhiệm bản vẽ |
| Khối lượng đo sai | Diện tích sơn tính thiếu so với thực tế | Tuỳ hợp đồng tính theo bản vẽ hay theo đo thực tế |
| Biến động giá vật liệu | Vật liệu tăng giá sau khi hết hiệu lực báo giá | Theo điều khoản điều chỉnh giá đã thoả thuận |
Đổi ý của gia chủ là nguồn phát sinh lớn nhất và cũng dễ kiểm soát nhất, chỉ bằng cách chốt kỹ ở giai đoạn thiết kế. Một thay đổi trên giấy gần như không tốn gì; cùng thay đổi ấy sau khi đã sản xuất có thể tốn bằng cả món đồ.
Quy trình ghi nhận một phát sinh
Một quy trình đơn giản, áp dụng nhất quán, giúp cả hai bên không phải nhớ lại ai nói gì vào ngày nào. Năm bước dưới đây có thể làm qua tin nhắn, miễn có xác nhận rõ ràng:
- Bên phát hiện nêu vấn đề kèm ảnh, vị trí và lý do.
- Nhà thầu đề xuất phương án, chi phí tăng hoặc giảm, và ảnh hưởng đến tiến độ.
- Gia chủ chấp thuận, từ chối hoặc chọn phương án khác bằng văn bản.
- Thi công phần phát sinh sau khi có chấp thuận, không làm trước rồi báo sau.
- Cập nhật vào bảng theo dõi phát sinh có đánh số, tổng hợp khi nghiệm thu và thanh toán.
Bước 4 là bước hay bị bỏ nhất, vì trên công trình mọi người muốn làm cho xong. Thợ thấy thiếu một tấm nẹp thì lắp luôn, thấy cần thêm một ổ điện thì đục luôn, với thiện ý. Nhưng đến khi tổng hợp, hàng chục việc nhỏ "làm luôn" cộng lại thành một khoản không ai nhớ đã đồng ý. Thống nhất từ đầu rằng mọi việc ngoài bản vẽ đều phải qua một tin nhắn xác nhận, dù nhỏ.
Bảng theo dõi phát sinh có thể chỉ là một bảng tính với các cột số thứ tự, ngày, nội dung, chi phí, thay đổi tiến độ, trạng thái. Nhìn bảng này mỗi tuần, gia chủ biết ngay tổng chi phí đang trôi về đâu so với dự tính ban đầu.
Dấu hiệu tiến độ đang trượt và cách lên tiếng sớm
Công trình vắng thợ nhiều ngày liền mà không có lý do. Có thể đội thợ đang được điều sang công trình khác. Hỏi thẳng lịch quay lại và đề nghị cập nhật bảng tiến độ bằng văn bản.
Mốc đo lại hiện trường bị hoãn liên tục. Đây là mốc kéo theo toàn bộ phần tủ. Mỗi tuần hoãn đo là gần như một tuần lùi ngày bàn giao, dù các việc khác vẫn đang chạy.
Vật liệu đã duyệt "tạm hết hàng", đề nghị đổi loại tương đương. Có thể là thật, nhưng cần xem mẫu mới tận mắt, so với mẫu cũ và thống nhất bằng văn bản trước khi sản xuất; giá trị chênh lệch nếu có cũng phải ghi rõ.
Các việc bị làm chồng lên nhau sai thứ tự. Ví dụ sơn lớp cuối trước khi lắp tủ, hoặc lát sàn trước khi xong đường ống. Làm vậy trông như nhanh nhưng gần như chắc chắn phải sửa lại sau.
Câu trả lời ngày càng chung chung. "Tuần sau xong", "sắp rồi" thay vì ngày cụ thể. Đề nghị một buổi gặp tại công trình, cùng rà bảng tiến độ và chốt lại các mốc. Lên tiếng sớm khi trượt một tuần dễ hơn nhiều so với khi đã trượt một tháng.
Giữ chi phí trong khoảng dự tính
Cách phổ biến là để riêng một khoản dự phòng ngoài giá trị hợp đồng. Với ví dụ giả định, một số gia chủ để dự phòng khoảng một phần mười giá trị; nhà cũ cải tạo nhiều có thể cần cao hơn vì hiện trạng ẩn khó lường, căn hộ mới hoàn thiện cơ bản có thể thấp hơn. Khoản này không phải để tiêu hết mà để khi có phát sinh chính đáng, bạn không phải cắt một hạng mục quan trọng khác.
Thứ hai, ưu tiên quyết định sớm những gì đắt nhất để thay đổi: vị trí điện nước, cao độ trần, kích thước tủ đóng, vật liệu ốp lát khu ướt. Những thứ rẻ để đổi như màu sơn lớp cuối, đèn trang trí, tay nắm, đồ rời có thể để sau. Thứ ba, khi muốn thay đổi giữa chừng, hãy hỏi chi phí và tiến độ trước rồi mới quyết, đừng nói "cứ làm đi rồi tính".
Cuối cùng, ghi nhật ký công trình. Mỗi lần đến công trình, chụp vài tấm ảnh toàn cảnh và ghi vài dòng về việc đã làm, vấn đề gặp phải. Nhật ký này giúp đối chiếu tiến độ, làm căn cứ khi bàn chuyện phát sinh và là tài liệu quý khi cần sửa chữa sau nhiều năm.
Câu hỏi thường gặp
Thi công nội thất một căn hộ thường mất bao lâu?
Phụ thuộc phạm vi công việc, có làm trần, thay sàn hay không, số lượng tủ đóng và quy định thi công của toà nhà. Thay vì hỏi một con số chung, nên yêu cầu nhà thầu lập lịch theo hạng mục, ghi rõ các khoảng chờ khô sơn, sản xuất tủ và đăng ký thi công.
Có thể vừa làm trần vừa sản xuất tủ để nhanh hơn không?
Có, và đó là cách làm phổ biến, miễn là kích thước tủ được chốt sau khi trần và sàn đã định hình. Nếu sản xuất tủ trước khi đo lại, nguy cơ phải sửa tủ tại công trình tăng lên đáng kể.
Đổi màu tủ sau khi đã duyệt mẫu có tốn không?
Nếu ván chưa cắt, có thể chỉ tốn thời gian đặt lại vật liệu. Nếu đã cắt, dán cạnh, phần đã sản xuất gần như phải bỏ. Hỏi nhà thầu tình trạng sản xuất trước khi quyết định đổi.
Nhà thầu báo phát sinh sau khi đã làm xong thì xử lý thế nào?
Đối chiếu với hợp đồng: nếu hợp đồng yêu cầu chấp thuận trước, phần làm không có chấp thuận cần được thương lượng lại. Dù vậy, hãy xem xét phần đó có cần thiết và hợp lý không; thương lượng dựa trên chứng cứ, ảnh, tin nhắn.
Mùa nồm có nên thi công nội thất không?
Vẫn thi công được nhưng cần thêm thời gian chờ khô cho sơn, bả, keo và cho vật liệu gỗ thích nghi. Có thể dùng máy hút ẩm, đóng cửa khi trời nồm và mở thông gió khi khô ráo. Tránh ép lịch sơn lớp cuối vào những ngày ẩm nhất.
Có nên thanh toán thêm để nhà thầu làm nhanh hơn không?
Chỉ khi biết rõ phần nhanh hơn đến từ đâu: thêm người, làm thêm giờ trong khung toà nhà cho phép. Nén thời gian chờ khô hay bỏ bước đo lại để kịp hẹn thường phải trả giá bằng chất lượng.