Thi công nội thất trong chung cư khác nhà riêng ở chỗ mọi việc phải theo nội quy toà nhà: đăng ký với ban quản lý trước khi khởi công, chỉ làm trong khung giờ cho phép, vận chuyển vật liệu theo lối và thang máy quy định, xử lý phế thải đúng chỗ, và xin chấp thuận riêng cho những thay đổi đụng tới kết cấu, mặt ngoài hay hệ thống chung. Bỏ qua những bước này có thể khiến công trình bị dừng giữa chừng.
Mỗi toà nhà có nội quy riêng, nên bài này chỉ nêu những nội dung thường gặp và cách chuẩn bị. Quy định cụ thể như khung giờ, mức đặt cọc, hồ sơ cần nộp phải hỏi trực tiếp ban quản lý toà nhà của bạn, và quy chế quản lý nhà chung cư theo quy định hiện hành.
Hồ sơ đăng ký thi công thường gồm những gì
Trước khi thợ vào, gia chủ hoặc nhà thầu nộp hồ sơ đăng ký cho ban quản lý. Nội dung thường gặp gồm:
- Đơn đăng ký thi công theo mẫu của toà nhà, ghi thời gian dự kiến bắt đầu và kết thúc.
- Bản vẽ hoặc mô tả hạng mục sẽ làm, đặc biệt các thay đổi về điện, nước, trần, sàn.
- Thông tin nhà thầu và danh sách người vào thi công để làm thẻ ra vào.
- Cam kết tuân thủ nội quy về giờ giấc, vệ sinh, an toàn phòng cháy, bảo vệ tài sản chung.
- Khoản đặt cọc thi công nếu toà nhà có quy định, hoàn lại khi không có hư hại tài sản chung.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng căn hộ hoặc uỷ quyền nếu nhà thầu đứng ra làm thủ tục.
Thời gian ban quản lý xem xét hồ sơ khác nhau giữa các toà; tính khoảng thời gian này vào lịch thi công. Nên hỏi ban quản lý danh sách đầy đủ trước khi chuẩn bị để không phải nộp bổ sung nhiều lần.
Giữ lại một bản hồ sơ đã được duyệt, có dấu hoặc chữ ký, dán ở cửa căn hộ trong suốt thời gian thi công nếu toà nhà yêu cầu. Bảo vệ toà nhà thường kiểm tra giấy này khi thấy thợ ra vào hoặc khi có tiếng ồn.
Những thay đổi cần xin chấp thuận riêng
Kết cấu. Đục, cắt, phá dỡ tường, cột, dầm, sàn, kể cả tường mà gia chủ nghĩ là tường ngăn. Trong chung cư, nhiều bức tường là tường chịu lực hoặc vách bê tông; không bao giờ tự ý đục. Phải có ý kiến của kỹ sư kết cấu và chấp thuận theo quy định.
Mặt ngoài toà nhà. Thay cửa sổ, cửa ban công khác mẫu, lắp lồng sắt, mái che, đổi màu sơn mặt ngoài, dời vị trí cục nóng điều hoà ra ngoài khu quy định. Những việc này ảnh hưởng tới diện mạo chung nên thường bị kiểm soát chặt.
Hệ thống chung. Đường ống cấp thoát nước đứng, hệ thống phòng cháy (đầu báo khói, đầu phun nước), hộp kỹ thuật, đường thông gió chung. Che kín, dời hay bịt những thiết bị này có thể vi phạm an toàn phòng cháy của cả toà.
Khu ướt. Dời vị trí phòng tắm, bếp sang khu khô, nâng cốt sàn, đổi đường thoát nước. Rủi ro thấm xuống căn hộ dưới rất cao, nên ban quản lý thường yêu cầu hồ sơ kỹ thuật và kiểm tra chống thấm.
Cửa chính căn hộ. Cửa chính thường là cửa chống cháy theo thiết kế toà nhà; thay bằng cửa khác có thể không đạt yêu cầu phòng cháy. Hỏi trước khi đặt hàng.
Giờ giấc, tiếng ồn và những ngày không được làm
Hầu hết chung cư quy định khung giờ thi công, tách riêng giờ được làm việc gây ồn (khoan, đục, cắt) với giờ chỉ được làm việc nhẹ. Thường không cho thi công gây ồn vào buổi trưa, buổi tối, cuối tuần hoặc ngày lễ; một số toà cấm hoàn toàn vào Chủ nhật. Khung giờ cụ thể ghi trong nội quy toà nhà; nhà thầu cần biết trước để lập kế hoạch.
Vì khung giờ gây ồn hẹp, việc cắt ván, cắt gạch tại chỗ nên giảm tối đa. Đây là một lý do để sản xuất tủ ở xưởng và chỉ lắp ráp tại căn hộ. Việc khoan bắt vít số lượng lớn, đục tường đi dây nên gom vào vài ngày liền nhau thay vì rải rác cả tháng, để hàng xóm chịu đựng một đợt ngắn thay vì kéo dài.
Nhà thầu có kinh nghiệm thường xếp lịch để những ngày đầu làm các việc ồn nhất như phá dỡ, đục, khoan, sau đó chuyển sang các việc ít ồn như sơn, lắp đặt. Gia chủ có thể hỏi bảng tiến độ có đánh dấu những ngày ồn để báo trước cho hàng xóm.
Vận chuyển vật liệu, đồ đạc và phế thải
Vận chuyển trong chung cư thường phải dùng thang máy chở hàng, hoặc thang máy thường trong khung giờ quy định có lót bảo vệ. Một số toà yêu cầu đăng ký trước giờ dùng thang, có người của toà nhà giám sát. Trước khi đặt đồ lớn như tủ nguyên khối, sofa, mặt đá dài, hãy đo kích thước cửa thang máy, chiều sâu cabin và chiều cao, cửa căn hộ, hành lang; đồ quá khổ phải tháo rời hoặc sản xuất dạng lắp ghép.
Hành lang, sảnh, thang máy là tài sản chung; nhà thầu cần lót sàn, bọc góc cửa thang, che tường khi chuyển đồ. Hư hại tài sản chung thường bị trừ vào khoản đặt cọc thi công, nên gia chủ và nhà thầu cần thoả thuận trước ai chịu nếu xảy ra.
Phế thải xây dựng như gạch vỡ, bao xi măng, mùn cưa, đầu ván thừa, vỏ thùng không được bỏ vào thùng rác sinh hoạt hay để ở hành lang. Toà nhà thường chỉ định nơi tập kết và giờ vận chuyển ra ngoài, hoặc yêu cầu nhà thầu tự thuê xe chở đi. Hỏi rõ quy định và ghi vào hợp đồng với nhà thầu ai chịu trách nhiệm và chi phí.
Bảng chuẩn bị trước ngày khởi công
Gom các việc cần làm trước khi thợ vào thành một bảng giúp không bỏ sót. Cột cuối là bên thường đảm nhận; thực tế theo thoả thuận của bạn:
| Việc | Mục đích | Thường do ai làm |
|---|---|---|
| Hỏi nội quy thi công của toà nhà | Biết giờ, hồ sơ, quy định vận chuyển, phế thải | Gia chủ |
| Nộp hồ sơ đăng ký, đóng khoản đặt cọc nếu có | Được phép khởi công | Gia chủ hoặc nhà thầu |
| Đăng ký thẻ cho thợ | Thợ ra vào được | Nhà thầu |
| Báo trước hàng xóm sát vách, tầng trên, tầng dưới | Giữ hoà khí, có số liên lạc khi cần | Gia chủ |
| Che chắn đầu báo khói nếu toà nhà cho phép và hướng dẫn | Tránh báo cháy giả do bụi | Nhà thầu, theo hướng dẫn của ban quản lý |
| Lót bảo vệ sàn, cửa, thiết bị có sẵn trong căn hộ | Tránh trầy xước, hư hỏng | Nhà thầu |
| Chuẩn bị bình chữa cháy tại công trình | An toàn khi có cắt, hàn, dùng điện nhiều | Nhà thầu |
Việc che đầu báo khói phải theo đúng hướng dẫn của ban quản lý và gỡ ra ngay khi hết giờ thi công. Tự ý tháo hoặc che kín liên tục có thể làm mất khả năng báo cháy của căn hộ, ảnh hưởng an toàn của cả toà nhà.
An toàn trong lúc thi công: điện, cháy và bụi
Căn hộ đang thi công là nơi có nhiều nguy cơ cháy hơn bình thường: dây điện tạm kéo nối nhiều thiết bị công suất lớn như máy cắt, máy khoan, máy chà; vật liệu dễ cháy như ván, keo, sơn, dung môi, bìa carton để chung một chỗ; có khi còn hàn, cắt kim loại. Nhà thầu nên dùng dây điện tạm đủ tiết diện, có thiết bị bảo vệ, không cắm chồng nhiều thiết bị vào một ổ, rút điện khi hết giờ, và có bình chữa cháy tại chỗ.
Dung môi, sơn, keo cần cất trong thùng kín, để nơi thoáng, xa nguồn nhiệt; giẻ thấm dầu, thấm dung môi phải được gom vào thùng kim loại có nắp, mang ra ngoài cuối ngày. Với chung cư, một sự cố cháy ở một căn có thể ảnh hưởng tới cả toà, nên ban quản lý thường kiểm tra những việc này khá kỹ.
Bụi là vấn đề thứ hai: bụi từ chà nhám, cắt gạch, cắt ván bay ra hành lang, lọt vào hệ thống thông gió chung, phủ lên đồ của hàng xóm ở ban công. Che kín cửa căn hộ, dùng máy cắt có hút bụi, vệ sinh hành lang cuối ngày là những việc nhỏ giữ được thiện cảm. Người thợ cũng cần khẩu trang phù hợp, kính bảo hộ khi cắt, vì bụi gỗ và bụi đá không chỉ gây khó chịu.
Giữ hoà khí với hàng xóm và ban quản lý
Thi công kéo dài vài tuần đến vài tháng, và hàng xóm là người chịu tiếng ồn, bụi, thang máy bị chiếm dụng. Một lời báo trước, kèm thời gian dự kiến và số liên lạc của người phụ trách công trình, giúp hàng xóm chủ động và ít bức xúc hơn nhiều. Một số gia chủ gửi lời xin lỗi kèm chút quà nhỏ cho các căn sát vách, đây là cử chỉ tốt nhưng không thay được việc tuân thủ giờ giấc.
Nếu có phản ánh, nên xử lý nhanh: dừng việc gây ồn ngoài giờ, dọn hành lang, xin lỗi và điều chỉnh. Phản ánh tới ban quản lý nhiều lần có thể dẫn tới đình chỉ thi công, kéo theo chậm tiến độ và phát sinh chi phí.
Với ban quản lý, giữ liên lạc đều đặn: báo khi bắt đầu các hạng mục đặc biệt, báo khi có thay đổi so với hồ sơ đã đăng ký, mời kiểm tra khi hoàn thành để làm thủ tục hoàn lại khoản đặt cọc. Hồ sơ nghiệm thu với toà nhà gọn gàng sẽ giúp những lần sửa chữa sau này cũng thuận lợi hơn.
Câu hỏi thường gặp
Không đăng ký thi công với ban quản lý thì có sao không?
Thợ có thể không được vào toà nhà, vật liệu không được chuyển lên, công trình bị dừng khi bị phát hiện. Ngoài ra, nếu xảy ra hư hại tài sản chung hay sự cố, gia chủ khó bảo vệ quyền lợi. Đăng ký trước luôn là cách nhanh nhất.
Khoản đặt cọc thi công có được hoàn lại không?
Thông thường được hoàn lại sau khi thi công xong và ban quản lý kiểm tra không có hư hại tài sản chung, không vi phạm nội quy. Điều kiện và thời gian hoàn lại theo quy định từng toà; hỏi rõ khi nộp và giữ biên nhận.
Có được tự ý đục tường trong căn hộ chung cư không?
Không nên tự ý. Nhiều tường trong chung cư là tường chịu lực hoặc vách bê tông. Mọi việc đục phá tường, sàn cần hỏi ban quản lý, có ý kiến kỹ sư kết cấu và làm thủ tục chấp thuận theo quy định hiện hành.
Thi công vào cuối tuần có được không?
Tuỳ nội quy toà nhà. Nhiều nơi chỉ cho làm việc nhẹ hoặc cấm hoàn toàn vào cuối tuần, ngày lễ. Hỏi ban quản lý trước và nhắc nhà thầu tuân thủ, vì vi phạm giờ giấc là lý do phổ biến nhất khiến hàng xóm phản ánh.
Đồ lớn không vừa thang máy thì làm sao?
Chọn đồ dạng tháo lắp, sản xuất tủ theo tấm rồi lắp tại chỗ, hoặc hỏi ban quản lý về phương án vận chuyển khác nếu có. Đo kích thước thang máy và cửa trước khi đặt hàng là bước nên làm từ đầu.
Chuyển cục nóng điều hoà sang vị trí khác có cần xin phép không?
Thường cần, vì vị trí cục nóng ảnh hưởng mặt ngoài toà nhà và có thể ảnh hưởng căn hộ bên cạnh. Nhiều toà quy định vị trí cố định cho cục nóng. Hỏi ban quản lý trước khi thiết kế bố trí điều hoà mới.