Khi ngân sách không đủ làm trọn một lần, hãy làm trước những hạng mục mà nếu để sau sẽ phải đục phá lại: điện, nước, sàn, trần và đồ đóng cố định; để sau những thứ thay được mà không đụng tới cái khác: đồ rời, đèn trang trí, rèm, màu sơn của một mảng tường, đồ trang trí. Trong nhóm làm trước, chi mạnh vào những thứ dùng hằng ngày bằng cơ thể như giường, ghế ngồi lâu, mặt bếp, vòi sen.
Bài này đưa ra một cách chấm điểm từng hạng mục theo ba câu hỏi, một ví dụ giả định chia cải tạo căn hộ cũ thành ba đợt, và những chỗ tiết kiệm khéo lẫn những chỗ tiết kiệm sai. Bài không nêu giá, vì giá vật liệu và công thợ thay đổi theo thời điểm, địa phương; thay vào đó là cấu phần chi phí và tỷ trọng tương đối để bạn tự lập bảng với báo giá thật mình nhận được.
Ba câu hỏi để chấm điểm từng hạng mục
Làm sau có phải phá cái đã làm không? Đây là câu quan trọng nhất. Đi thêm một đường dây điện sau khi đã sơn tường nghĩa là đục, trát, sơn lại; thêm ổ cắm sau khi đã đóng tủ bếp có khi phải tháo tủ. Ngược lại, thay chiếc sofa hay đổi rèm không đụng tới gì khác. Hạng mục “làm sau phải phá” được ưu tiên cao nhất bất kể đắt hay rẻ.
Có dùng hằng ngày bằng cơ thể không? Giường, nệm, ghế làm việc, mặt bếp, vòi sen, tay nắm cửa là những thứ cơ thể chạm vào mỗi ngày; chất lượng kém sẽ làm đau lưng, mỏi tay, khó chịu liên tục. Những thứ chỉ nhìn, như tranh, đèn trang trí, đồ bày kệ, kém một chút vẫn sống được, và đổi lúc nào cũng được.
Có ảnh hưởng an toàn hay sức khoẻ không? Dây điện cũ quá tải, ổ cắm gần nước không có bảo vệ, tủ kệ cao chưa neo tường trong nhà có trẻ nhỏ, phòng tắm trơn cho người già, vật liệu phát thải mạnh trong phòng ngủ trẻ nhỏ. Nhóm này không được xếp sau chỉ vì thiếu tiền; nếu cần, giảm hạng mục trang trí để làm.
Cộng điểm và xếp hàng. Mỗi hạng mục trả lời “có” ở câu nào thì cộng điểm câu đó, có thể nhân đôi điểm câu đầu tiên. Hạng mục điểm cao vào đợt một; điểm thấp vào các đợt sau. Cách chấm thô nhưng đủ để cả nhà nói chuyện bằng tiêu chí chung thay vì bằng sở thích của từng người.
Xếp nhóm hạng mục nội thất theo mức “làm sau phải phá”
Bảng tham khảo dưới đây chia các hạng mục cải tạo nội thất thường gặp thành ba nhóm. Nhà cụ thể có thể khác, nhất là khi tình trạng điện nước đã tốt:
| Nhóm | Hạng mục thường gặp | Lý do |
|---|---|---|
| Phải làm trước | Đi lại dây điện, thêm ổ cắm, công tắc; đổi vị trí cấp thoát nước; sàn; trần thạch cao; chống ẩm bề mặt; đồ đóng âm tường | Làm sau sẽ phải đục, tháo, sơn lại cái đã xong |
| Làm trước nếu đủ tiền | Sơn toàn bộ; cửa đi; thiết bị phòng tắm, chậu vòi bếp; đèn chiếu sáng chính | Làm sau vẫn được nhưng gây bụi, bẩn đồ đã có |
| Để sau được | Sofa, bàn trà, ghế phụ; rèm; thảm; đèn trang trí; đồ bày; sơn đổi màu một mảng tường | Thay độc lập, không đụng tới hạng mục khác |
Điều dễ bị đảo ngược nhất là đèn: đèn trang trí để sau được, nhưng dây và vị trí hộp đấu đèn phải làm trước. Nếu muốn treo đèn thả trên bàn ăn trong tương lai, hãy cho thợ để sẵn dây ra đúng điểm trên trần ngay đợt một, rồi bịt nắp chờ. Tương tự, ổ cắm cho máy rửa bát, máy sấy, bình nóng lạnh nên chờ sẵn dù đợt sau mới mua thiết bị.
Ví dụ giả định: chia cải tạo căn hộ cũ hai phòng ngủ thành ba đợt
Căn hộ giả định khoảng 65 m², đã ở mười lăm năm, điện còn dùng được nhưng thiếu ổ cắm, sàn gạch cũ, tủ áo bong cạnh, bếp chật. Gia đình có hai vợ chồng và một con nhỏ. Họ chia như sau:
- Đợt một, trước khi dọn vào ở lại: khảo sát điện, thêm ổ cắm theo bố trí mới và để chờ dây đèn bàn ăn; làm lại ron và silicon phòng tắm, thay vòi sen; lát sàn nổi đè lên gạch ở phòng ngủ và phòng khách; sơn toàn bộ tường trần một màu nền sáng; neo các tủ cao còn giữ lại. Đây là nhóm làm sau phải phá hoặc gây bụi toàn nhà.
- Đợt hai, khoảng sáu tháng sau: thay mặt bàn bếp và chậu vòi, giữ thùng tủ; thay cánh tủ áo phòng ngủ chính; mua nệm và giường mới cho vợ chồng; lắp đèn chiếu sáng chính các phòng. Nhóm này dùng hằng ngày, làm được độc lập từng phòng.
- Đợt ba, khi có thêm tiền: thay sofa, mua bàn trà, rèm mới, đèn thả trên bàn ăn đã chờ dây từ đợt một, sơn một mảng tường điểm nhấn phòng khách, đồ trang trí.
- Giữa các đợt, gia đình dùng đồ cũ hoặc đồ tạm, ghi lại những gì thấy bất tiện để điều chỉnh đợt sau. Nhiều món định mua ở đợt ba cuối cùng bị bỏ vì sống thử thấy không cần.
Điều đáng chú ý trong ví dụ: tỷ trọng tiền của đợt một không nhất thiết lớn nhất, nhưng đó là đợt quyết định đợt hai và ba có làm được gọn gàng hay không. Ngược lại, nếu làm sofa, rèm và đèn trang trí trước cho “nhà có vẻ mới”, đợt sau đi dây điện sẽ phải che phủ, dọn dẹp và có khi làm hỏng chính những món vừa mua.
Chi mạnh ở đâu, tiết kiệm ở đâu
Nên chi mạnh vào những thứ có cơ cấu chuyển động và chịu lực: bản lề, ray ngăn kéo, khung giường, khung sofa, chân bàn ăn, cơ cấu tay nắm cửa, củ sen. Chúng hỏng sớm là hỏng cả món đồ, và thay riêng lẻ thường khó. Với tủ, thùng tủ và phụ kiện kim loại tốt quan trọng hơn bề mặt cánh, vì cánh có thể thay sau.
Nên chi mạnh vào bề mặt chịu nước và nhiệt: mặt bếp, mặt lavabo, sàn phòng tắm, lớp hoàn thiện gần bếp nấu. Bề mặt kém ở đây xuống cấp nhanh, gây thấm và mốc lan sang chỗ khác.
Có thể tiết kiệm ở đồ rời trang trí và lớp màu: một chiếc bàn trà đơn giản, rèm vải trơn, đèn trang trí đơn giản đều dễ nâng cấp sau. Sơn tường là hạng mục rẻ so với cảm giác thay đổi mang lại; nếu tiền ít, chọn sơn tốt cho phòng ẩm, sơn thường cho phòng khô.
Một chỗ tiết kiệm khéo là giữ lại khung, thay bề mặt: giữ thùng tủ còn chắc, thay cánh hoặc dán phim; giữ khung sofa gỗ chắc, thay mút và vải bọc; giữ sàn gạch phẳng, chỉ làm lại ron. Ngược lại, giữ lại món đồ có khung yếu, cong vênh, mọt ăn để sơn đẹp lên là chi tiền vào chỗ sắp phải bỏ.
Dự phòng phát sinh và những khoản hay bị quên
Cải tạo nhà cũ hiếm khi đúng dự toán, vì nhiều thứ chỉ lộ ra khi tháo: dây điện nối tạm sau tủ, nền gạch rỗng, tường ẩm sau lớp giấy dán. Nhiều người làm nghề khuyên giữ riêng một phần dự phòng, thường được nhắc ở mức khoảng một phần mười đến một phần năm tổng dự toán; con số này chỉ là tham khảo, nhà càng cũ càng nên để nhiều. Những khoản hay bị quên khi lập bảng:
- Tháo dỡ và vận chuyển rác thải xây dựng: chung cư thường quy định giờ và cách chuyển rác, có khi phải thuê riêng.
- Bảo vệ đồ và bề mặt: tấm lót sàn, nilon che đồ, băng keo, bảo vệ thang máy theo yêu cầu ban quản lý.
- Phụ kiện nhỏ: nẹp sàn, len chân tường, ke góc, vít neo, silicon, tay nắm, bản lề thay thế; gộp lại không nhỏ.
- Ở tạm hoặc ăn ngoài nếu phải dọn khỏi nhà vài ngày khi sơn, lát sàn, làm bếp.
- Vệ sinh sau thi công: bụi mịn bám trong tủ, rèm, điều hoà; nhiều nhà phải vệ sinh điều hoà sau cải tạo.
- Đồ tạm giữa các đợt: đèn cắm, kệ rẻ, nệm tạm; nên chọn thứ dùng lại được ở chỗ khác sau này.
Nếu phần dự phòng không dùng đến, đó là ngân sách sẵn cho đợt sau. Nếu dùng hết ngay đợt đầu, hãy dừng các hạng mục nhóm “để sau được” thay vì cắt bớt chất lượng nhóm “phải làm trước”.
Những lối tiết kiệm sai thường gặp và cách đọc báo giá theo đợt
Lối tiết kiệm sai phổ biến nhất là bỏ qua khảo sát điện nước để dành tiền cho phần nhìn thấy. Một đường dây quá tải hay một điểm rò nước sau tủ có thể làm hỏng cả bộ nội thất mới. Thứ hai là chọn vật liệu không chịu ẩm cho phòng tắm, chân tủ bếp, sàn tầng trệt nhà phố ở miền Bắc mùa nồm; tiết kiệm lúc đầu thường mất gấp nhiều lần khi phải thay. Thứ ba là mua đồ rời lớn theo khuyến mãi trước khi chốt bố trí, rồi phát hiện không vừa phòng.
Khi chia đợt, nên đề nghị đơn vị thi công báo giá tách theo hạng mục và theo đợt, ghi rõ vật liệu, quy cách, khối lượng của từng dòng. Như vậy bạn so được giữa các đơn vị, và biết bỏ một dòng ở đợt sau sẽ giảm bao nhiêu mà không làm hỏng phần còn lại. Hỏi rõ phần nào đợt một phải làm sẵn để đợt hai không phải phá, như dây chờ, ống chờ, khung gia cố trong tường để treo tủ sau này.
Cũng nên hỏi về chi phí làm lẻ: gọi thợ nhiều lần cho từng việc nhỏ thường đắt hơn gộp, vì mỗi lần đều có công di chuyển, dọn dẹp, bảo vệ. Vì vậy, chia đợt nên theo nhóm việc cùng loại thợ và cùng mức bụi, thay vì chia lắt nhắt từng món.
Thứ tự ưu tiên đổi theo việc bạn định ở bao lâu
Ở lâu dài, mười năm trở lên. Đầu tư vào phần cố định và phần chạm hằng ngày: điện nước làm kỹ, sàn bền, tủ âm tường đúng nhu cầu dài hạn, chừa chỗ cho thay đổi gia đình như con lớn, ông bà lên ở. Đồ rời có thể nâng cấp dần theo thời gian.
Ở vài năm rồi bán hoặc chuyển. Ưu tiên những hạng mục làm nhà sạch, sáng, không hỏng hóc trong mắt người xem sau này: sơn màu nền trung tính, ron phòng tắm sạch, sàn phẳng, đèn đủ sáng. Tránh đóng cố định theo sở thích rất riêng, vì người mua sau có thể phải tháo bỏ. Đồ rời đẹp thì mang theo được.
Nhà để cho thuê. Chọn bề mặt chịu va đập, dễ lau, dễ thay: sàn chịu nước, sơn lau chùi được, tay nắm và bản lề phổ thông dễ mua thay thế. Đồ đạc cung cấp nên đơn giản, chắc, ít chi tiết dễ gãy. Hạng mục an toàn như neo tủ, ổ điện phòng tắm, khoá cửa phải làm đầy đủ.
Chưa rõ kế hoạch. Làm nhóm “phải làm trước” ở mức chắc chắn, còn mọi thứ khác giữ ở dạng đồ rời. Đây là lựa chọn ít hối tiếc nhất khi tương lai còn mở.
Câu hỏi thường gặp
Nên sơn trước hay lát sàn trước khi chỉ đủ tiền làm một thứ?
Nếu sàn sẽ lát đè hoặc lát lại trong vòng một hai năm, sơn trước cũng được, miễn khi lát sàn có che chân tường cẩn thận. Nếu điện cần đi lại, phải làm điện trước cả hai. Sàn ảnh hưởng tới chiều cao cửa và len chân tường, nên khi đã chắc phương án sàn, làm sàn trước rồi sơn sau sẽ gọn hơn.
Có nên vay để làm một lần cho xong thay vì chia đợt?
Đây là quyết định tài chính của từng gia đình, bài này không khuyên vay hay không. Về mặt nội thất, chia đợt có lợi là bạn sống thử và điều chỉnh, ít mua thừa. Bất lợi là phải chịu bụi bẩn nhiều lần và chi phí làm lẻ. Nếu chia đợt, chuẩn bị kỹ đợt một để các đợt sau không phải phá.
Đồ cũ còn tốt nhưng không hợp phong cách mới thì giữ hay bỏ?
Nếu khung chắc và kích thước hợp bố trí mới, giữ lại và đổi bề mặt, vải bọc, tay nắm thường rẻ hơn mua mới nhiều. Nếu kích thước sai, chắn lối đi hoặc chắn sáng, bỏ đi dù còn tốt. Phong cách có thể thống nhất dần bằng màu nền và vật liệu ở các đợt sau.
Làm nội thất theo đợt có ảnh hưởng bảo hành không?
Mỗi hạng mục thường có bảo hành riêng theo hợp đồng. Rủi ro là khi đợt sau làm hỏng phần đợt trước, ví dụ khoan vào sàn mới, thì khó đòi bảo hành. Ghi rõ trong hợp đồng đợt sau trách nhiệm bảo vệ và sửa phần đã có, chụp ảnh hiện trạng trước khi thợ vào.
Có nên mua đồ tạm giá rẻ trong lúc chờ đợt sau?
Có, nếu chọn thứ dùng lại được về sau: kệ kim loại đưa vào kho hay ban công, đèn cắm chuyển sang phòng khác, nệm tạm làm nệm cho khách. Tránh mua đồ tạm cồng kềnh chỉ dùng được một chỗ, vì đến lúc thay sẽ thành rác.
Làm sao biết tình trạng điện nhà cũ có cần đi lại không?
Dấu hiệu thường gặp là cầu dao hay nhảy, ổ cắm nóng hoặc lỏng, dây bọc vải hay giòn, nhiều ổ nối tạm. Nên mời thợ điện có nghề kiểm tra và tư vấn. Đi lại điện là việc của thợ chuyên môn, không nên tự làm, và phải xong trước khi sơn, lát sàn, đóng tủ.