Căn hộ bàn giao thô thường chỉ có tường, trần bê tông và hệ kỹ thuật chờ, gia chủ phải tự làm gần như mọi lớp hoàn thiện (sàn, trần, sơn, điện chiếu sáng, thiết bị vệ sinh, bếp) trước khi tính đến nội thất; căn hộ hoàn thiện cơ bản đã có các lớp ấy, việc chính là bố trí đồ, đóng tủ và điều chỉnh những gì chưa hợp. Mức "thô" và "cơ bản" khác nhau theo từng dự án, nên điều đầu tiên là đọc kỹ danh mục bàn giao trong hợp đồng mua bán.
Bài này so sánh hai loại bàn giao từ góc độ làm nội thất, gợi ý những gì nên kiểm khi nhận nhà, những gì nên giữ hay thay, và thứ tự làm hợp lý cho từng loại. Phần pháp lý mua bán căn hộ không nằm trong phạm vi bài; các quy định về sửa chữa trong chung cư cần hỏi ban quản lý toà nhà.
Hai loại bàn giao đặt cạnh nhau
Bảng dưới là mô tả thường gặp; danh mục thực tế của từng dự án có thể nhiều hoặc ít hơn, nên đối chiếu với phụ lục bàn giao trong hợp đồng của bạn:
| Hạng mục | Bàn giao thô (thường gặp) | Hoàn thiện cơ bản (thường gặp) |
|---|---|---|
| Tường, trần | Tường trát, có thể chưa bả; trần bê tông | Tường bả, sơn hoàn thiện; trần thạch cao một số khu |
| Sàn | Sàn bê tông hoặc lớp cán nền | Sàn gỗ công nghiệp hoặc gạch ở phòng khách, phòng ngủ |
| Điện | Dây chờ, tủ điện căn hộ | Ổ cắm, công tắc, đèn cơ bản |
| Phòng tắm | Ống chờ, có thể đã chống thấm | Ốp lát, thiết bị vệ sinh, có thể có vách tắm |
| Bếp | Điểm chờ cấp thoát nước, điện | Có thể có tủ bếp cơ bản, mặt đá, chậu |
| Cửa | Cửa chính, cửa sổ | Cửa chính, cửa phòng, cửa sổ |
| Điều hoà | Ống chờ hoặc vị trí chờ | Ống chờ, có dự án lắp sẵn máy |
Căn hộ thô cho bạn tự do lựa chọn mọi lớp vật liệu, đổi lại khối lượng công việc và quyết định kỹ thuật nhiều hơn hẳn. Căn hộ hoàn thiện cơ bản vào ở nhanh hơn nhưng có thể phải chấp nhận hoặc tốn công thay những thứ chưa hợp ý.
Kiểm tra khi nhận nhà, trước khi tính chuyện nội thất
Những lỗi phát hiện lúc nhận nhà do chủ đầu tư xử lý; phát hiện sau khi đã làm nội thất thì rất khó phân định. Mang theo đèn pin, thước, điện thoại và kiểm:
- Kích thước thông thủy từng phòng so với bản vẽ bàn giao, chiều cao trần thực tế, vị trí dầm.
- Độ phẳng tường, sàn bằng thước dài và đèn soi xiên; tường lồi lõm nhiều sẽ khó đóng tủ áp tường.
- Vết nứt, vết thấm ở trần dưới khu vệ sinh căn trên, quanh cửa sổ, chân tường ban công.
- Điện: từng ổ cắm, công tắc có hoạt động; tủ điện có ghi nhãn từng nhánh.
- Nước: mở các vòi, xả bồn cầu, đổ nước sàn phòng tắm và ban công xem thoát nhanh.
- Cửa: đóng mở cửa chính, cửa sổ, kiểm tra khoá, gioăng.
- Vị trí chờ điều hoà, máy giặt, bình nóng lạnh, cục nóng có hợp với bố trí bạn định làm không.
Ghi lỗi vào biên bản nhận nhà kèm ảnh. Đồng thời xin bản vẽ hoàn công phần điện nước của căn hộ, hoặc ít nhất là sơ đồ đường ống, dây chờ; đó là tài liệu nhà thiết kế nội thất sẽ cần đầu tiên.
Căn hộ thô: những quyết định cần đưa ra trước khi chọn đồ
Với căn hộ thô, nội thất bắt đầu từ những lớp mà người ở ít khi nghĩ tới. Đầu tiên là hệ điện chiếu sáng: số lượng, vị trí ổ cắm, công tắc, đèn quyết định bởi bố trí đồ, nên phải có mặt bằng bố trí trước khi đi dây. Thứ hai là trần: làm trần thạch cao toàn bộ hay chỉ một phần để giấu ống điều hoà, dầm; trần thấp hơn thì giấu được nhiều nhưng phòng sẽ bí hơn. Thứ ba là sàn: vật liệu nào cho từng khu, độ dày bao nhiêu, vì độ dày sàn ảnh hưởng tới khe cửa và chiều cao tủ.
Tiếp đến là khu ướt: phòng tắm cần chống thấm (nếu chủ đầu tư chưa làm hoặc làm chưa đạt), chọn gạch, thiết bị, chia khô ướt. Đây là phần nên giao cho thợ có nghề và kiểm thử ngâm nước trước khi lát gạch; lỗi chống thấm làm hỏng trần nhà hàng xóm bên dưới và sửa rất tốn. Cuối cùng là bếp: vị trí bếp nấu, chậu rửa, máy hút mùi có hợp với điểm chờ không, có cần dời ống không.
Vì quá nhiều quyết định kỹ thuật liên quan nhau, căn hộ thô thường là trường hợp đáng thuê thiết kế ít nhất cho phần mặt bằng, điện, trần. Một bộ bản vẽ đồng bộ ngay từ đầu giúp tránh tình trạng làm trần xong mới thấy đèn không nằm giữa bàn ăn, hay lát sàn xong mới thấy cửa phòng không mở được.
Căn hộ hoàn thiện cơ bản: giữ gì, thay gì
Căn hộ hoàn thiện cơ bản đã có sẵn nhiều thứ, và câu hỏi quan trọng là thứ nào giữ lại được. Nguyên tắc tiết kiệm là giữ những gì còn tốt và khó thay (sàn còn tốt, ốp lát phòng tắm không lỗi, cửa), cân nhắc thay những gì rẻ để thay mà ảnh hưởng lớn tới cảm giác (màu sơn, đèn, ổ cắm, công tắc), và chỉ đập bỏ khi có lý do rõ ràng như hỏng, không hợp công năng.
Một số điều chỉnh hay gặp: thêm ổ cắm ở vị trí đầu giường, bàn làm việc, mặt bếp vì bố trí của chủ đầu tư là bố trí chung, không theo đồ đạc của bạn; thay đèn trần đơn lẻ bằng chiếu sáng nhiều lớp; sơn lại một vài bức tường cho có điểm nhấn; thay tủ bếp cơ bản bằng tủ theo nhu cầu; thêm trần thạch cao một phần để giấu ống điều hoà mới.
Với thiết bị như bếp, bồn cầu, vòi sen của chủ đầu tư, nếu còn hoạt động tốt thì cân nhắc kỹ trước khi thay, vì thay mới thường kéo theo sửa ốp lát, đường ống. Đồ tháo ra còn dùng được có thể giữ lại để thay thế khi cần, hoặc cho tặng, thay vì bỏ. Nhớ kiểm tra điều kiện bảo hành của chủ đầu tư: tự ý thay đổi một số hạng mục có thể ảnh hưởng tới quyền bảo hành phần đó.
Thứ tự làm hợp lý cho từng loại
Hai loại bàn giao có trình tự khác nhau ở phần đầu, nhưng gặp nhau ở phần cuối. Dưới đây là khung tham khảo:
- Cả hai: nhận nhà, ghi lỗi, đo hiện trạng, lấy sơ đồ điện nước.
- Cả hai: lập mặt bằng bố trí theo cách sống của gia đình, quyết định đồ giữ lại.
- Căn hộ thô: bản vẽ điện, trần, sàn, khu ướt; đăng ký thi công; đi điện nước; chống thấm và thử nước; trần; bả sơn; sàn; ốp lát.
- Hoàn thiện cơ bản: xác định những gì thay đổi; đăng ký thi công; bổ sung điện; trần một phần nếu có; sơn lại nếu cần.
- Cả hai: đo lại hiện trường, sản xuất tủ đóng.
- Cả hai: lắp tủ, thiết bị, đèn; sơn hoàn thiện lớp cuối.
- Cả hai: vệ sinh, nghiệm thu, đưa đồ rời vào, thông gió trước khi ở.
Với căn hộ hoàn thiện cơ bản, bạn có thể chia làm hai đợt: đợt đầu những gì cần để vào ở (giường, tủ áo, bàn ăn, rèm), đợt sau những gì làm khi đã hiểu căn nhà hơn (kệ, tủ trang trí, góc làm việc). Căn hộ thô thì khó chia vì phải làm xong các lớp nền mới ở được.
Chia ngân sách theo ba lớp: nền, cố định và đồ rời
Lớp nền. Gồm điện, nước, chống thấm, trần, sàn, sơn, ốp lát. Đây là lớp khó sửa nhất về sau và ảnh hưởng tới mọi thứ đặt lên trên. Với căn hộ thô, lớp này chiếm phần lớn khối lượng công việc; với căn hộ hoàn thiện cơ bản, nó thường chỉ là phần bổ sung điện, sơn lại, trần một phần.
Lớp cố định. Gồm tủ áo âm tường, tủ bếp, kệ tivi, tủ giày, vách ngăn, tức những thứ gắn vào nhà. Lớp này phải đo theo căn nhà và khó mang đi khi chuyển. Nên đầu tư vào kích thước và phụ kiện chuẩn xác hơn là vào bề mặt cầu kỳ.
Lớp đồ rời. Gồm sofa, giường, bàn ăn, ghế, đèn trang trí, rèm, thảm. Lớp này mang theo được, mua dần được và thay được khi đổi ý. Nếu ngân sách eo hẹp, đây là lớp có thể hoãn hoặc dùng tạm.
Thứ tự ưu tiên khi phải cắt giảm. Giữ nguyên chất lượng lớp nền, giảm bớt số lượng lớp cố định (ít tủ hơn nhưng tốt), và để lớp đồ rời làm dần. Làm ngược lại, tức tiết kiệm lớp nền để mua sofa đẹp, là cách nhanh nhất để vài năm sau phải đục tường sửa lại. Mọi tỷ lệ phân chia giữa ba lớp đều tuỳ căn nhà; ghi lại dưới dạng ví dụ giả định khi lập kế hoạch để so sánh các phương án.
Những sai lầm hay gặp với căn hộ mới
Sai lầm phổ biến nhất là mua đồ trước khi có mặt bằng bố trí. Sofa, giường mua theo cảm hứng ở cửa hàng có thể vừa phòng nhưng chặn lối đi, che ổ cắm, hoặc không lọt thang máy. Sai lầm thứ hai là bỏ qua bước đo lại sau khi làm sàn, trần, khiến tủ phải sửa tại chỗ.
Sai lầm thứ ba là coi nhẹ phần điện ở căn hộ hoàn thiện cơ bản, nghĩ rằng "đã có sẵn". Ổ cắm của chủ đầu tư thường ít và đặt theo bố trí chung; khi đồ vào, dây nối dài chạy khắp sàn. Bổ sung ổ cắm trước khi sơn lại và đóng tủ rẻ hơn rất nhiều so với sau.
Sai lầm thứ tư là dọn vào ở ngay khi vừa xong. Vật liệu mới như sơn, keo, ván cần thời gian thông gió để giảm mùi. Nên mở cửa thông thoáng trong nhiều ngày, mở cánh tủ, và nếu có trẻ nhỏ hoặc người nhạy cảm, càng nên cho thêm thời gian trước khi ở. Cuối cùng, đừng quên quy định của toà nhà: một số thay đổi như đổi cửa chính, lắp lồng sắt ban công, dời vị trí cục nóng có thể cần sự chấp thuận của ban quản lý.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ thô hay hoàn thiện cơ bản thì làm nội thất tốn hơn?
Căn hộ thô thường tốn hơn về tổng khối lượng vì phải làm thêm sàn, trần, sơn, thiết bị; đổi lại không lãng phí đồ có sẵn mà bạn không thích. Không có câu trả lời chung về số tiền; nên lập danh mục hạng mục cho cả hai trường hợp để so.
Có nên giữ tủ bếp chủ đầu tư bàn giao không?
Nếu kích thước, công năng hợp với cách nấu của gia đình và chất lượng ổn, giữ lại tiết kiệm đáng kể; có thể thay mặt cánh, tay nắm để đổi diện mạo. Nếu bếp quá chật, thiếu lưu trữ hoặc ván đã ẩm, thay mới sẽ đáng hơn.
Lỗi phát hiện sau khi đã làm nội thất có được chủ đầu tư sửa không?
Tuỳ điều khoản bảo hành trong hợp đồng mua bán và nguyên nhân lỗi. Lỗi kết cấu, thấm từ hạng mục chủ đầu tư làm thường vẫn thuộc trách nhiệm bảo hành, nhưng nếu nội thất đã che kín hoặc can thiệp vào, việc phân định khó hơn. Kiểm kỹ khi nhận nhà là cách an toàn nhất.
Căn hộ thô có cần chống thấm lại không?
Tuỳ việc chủ đầu tư đã chống thấm khu ướt chưa và chất lượng ra sao. Nên ngâm nước thử sàn phòng tắm, ban công trong thời gian đủ dài và kiểm tra trần căn dưới trước khi lát. Nếu phải làm lại, giao cho thợ có nghề và thử nước lần nữa.
Bao lâu sau khi nhận nhà thì bắt đầu làm nội thất được?
Ngay sau khi có biên bản nhận nhà và đăng ký thi công với ban quản lý. Tuy vậy nên dành thời gian cho khâu thiết kế, chốt bản vẽ trước khi khởi công, vì vội khởi công khi chưa chốt điện và trần là nguồn của nhiều phát sinh.
Có thể vừa ở vừa làm nội thất căn hộ hoàn thiện cơ bản không?
Với các việc nhẹ như lắp tủ, đèn, rèm thì được, nếu chia theo phòng. Việc gây bụi, mùi như sơn lại, cắt ván tại chỗ, khoan đục nhiều thì nên làm trước khi dọn vào, nhất là khi nhà có trẻ nhỏ hoặc người lớn tuổi.